Müüja vastutus varjatud puuduste eest on õiguslik kohustus, mis võib kehtida siis, kui kinnisvara müüakse ja selgub, et kinnisvaral on puudused, mida ostja ei teadnud ega pidanud teadma, kuid millest müüja oli teadlik või oleks pidanud teadma. Sellest tulenevalt võib ostjal olla õigus nõuda müüjalt hüvitist või kompensatsiooni. Siin on mõned olulised punktid seoses müüja vastutusega varjatud puuduste eest:
Mis on varjatud puudus?
Varjatud puudus on defekt või probleem kinnisvaras, mis ei olnud ostjale tehingu sõlmimisel teada ja mida ostja ei oleks pidanud normaalse uurimise käigus avastama. Need puudused võivad olla näiteks struktuursed probleemid, vee lekked, elektrisüsteemi rikked jms. Varjatud puudus on defekt või probleem kinnisvaras, mida:
- Ei olnud ostjale tehingu sõlmimisel teada
- Ei saanud tavapärase ülevaatuse käigus tuvastada
- Müüja teadis või oleks pidanud teadma
Tüüpilised varjatud puudused kinnisvaras on näiteks:
- Naabruskonna varjatud probleemid (nt ülemäärane müra, tulevased planeeringud)
- Struktuursed probleemid (praod seintes, vundamendiprobleemid)
- Varjatud vee- või niiskuskahjustused
- Elektrisüsteemi või torustiku vead
- Ebaseaduslikud ehitustööd või puuduvad load
Müüja teadlikkus või kohustus teada
Eesti võlaõigusseaduse (VÕS) kohaselt on müüjal kohustus teavitada ostjat varjatud puudustest, kui ta on neist teadlik või oleks pidanud teadma. Müüja vastutuse ulatus sõltub asjaoludest, kuid müügilepingus varjatud puuduste välistamine ei pruugi alati olla kehtiv, kui müüja on ostjat tahtlikult eksitanud.
Kui ostja avastab varjatud puuduse, on tal seadusest tulenev õigus esitada müüjale pretensioon, kuid see peab toimuma mõistliku aja jooksul pärast puuduse avastamist.
Ostja õiguslikud õigused
Kui ostja avastab varjatud puuduse, võib ta nõuda järgmist:
- Hüvitis või parandustööd – müüja peab katma puuduste parandamise kulud või korraldama remondi.
- Hinna alandamist – ostja võib nõuda müügihinna alandamist vastavalt puuduse ulatusele.
- Lepingu lõpetamist ja raha tagastamist – kui puudus on oluline, võib ostja tehingust taganeda ja raha tagasi saada.
Seaduse järgi tuleb pretensioon esitada 2 aasta jooksul pärast ostu-müügitehingut, kui müüjaga pole lepingus teisiti kokku lepitud. Kinnisvara varjatud puudused võivad ostjatele ja investoreile hiljem ootamatuid probleeme tekitada.
Hüvitis
Hüvitise suurus sõltub puuduse ulatusest ja ostja tõenditest. Ostja peab esitama dokumentaalsed tõendid, nagu remondiarved, ekspertiisid ja hinnapakkumised, mis kinnitavad tegelikke kulusid.
Kui müüja ei ole nõus vabatahtlikult hüvitist maksma, võib ostja pöörduda kohtusse ja nõuda hüvitise määramist kohtumenetluse käigus. Seadus sätestab, et ostjal on üldiselt 2 aastat aega varjatud puudusest teatamiseks ja hüvitise nõudmiseks, kuid see võib sõltuda lepingutingimustest ja puuduse raskusest.
Kinnisvara hinna vähendamine
Kui ostja avastab varjatud puuduse, mis mõjutab kinnisvara väärtust või kasutusvõimalusi, on tal õigus nõuda müügihinna alandamist. Hinna alandamise suurus sõltub puuduse ulatusest ja sellest, kui palju see mõjutab kinnisvara turuhinda või kasutuskõlblikkust.
Müügilepingu tühistamine
Mõnel juhul võib ostja soovida tehing tühistada ja kinnisvara tagastada müüjale ning saada tagasi ostusumma.
Aegumistähtaeg
Enamikus riikides on kindel aegumistähtaeg, mille jooksul ostja peab esitama nõude varjatud puuduste kohta. Eestis tuleb ostjal puudusest teavitada kahe aasta jooksul.
VÕS § 218 lg 1 – Kui müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, peab ostja sellest müüjat teavitama mõistliku aja jooksul pärast puuduse avastamist.
VÕS § 218 lg 2 – Kui ostja ei teata müüjale puudusest hiljemalt kahe aasta jooksul asja üleandmisest, kaotab ta õiguse tugineda puudusele (välja arvatud juhul, kui müüja teadlikult puudust varjas).
Erandid: Kui müüja tegutses pahauskselt (nt teadlikult varjas puudust), võib ostjal olla õigus esitada nõue ka pärast kaheaastase perioodi möödumist.
Levinumad varjatud puudused kinnisvaras millega olen kokku puutunud
Struktuuriprobleemid – Varjatud struktuuriprobleemid, nagu halb ehituskvaliteet, konstruktsioonivead või varjatud kahjustused, võivad tekkida ja tuua kaasa suured remondikulud.
Torustiku ja elektrisüsteemide probleemid – Vanad ja halvasti hooldatud torustikud ning elektrisüsteemid võivad olla tulevaste probleemide allikaks. Lekevad torud või vananenud juhtmestik võivad põhjustada vee- ja tulekahjusid ning suurendada hoolduskulusid.
Halb naabruskond – Naabruskonna probleemid, nagu suurenenud kuritegevus, müra või ebameeldivad naabrid, võivad mõjutada kinnisvara väärtust ja elukvaliteeti.
Õiguslikud probleemid – Varjatud õiguslikud probleemid, nagu varjatud kohtuasjad, vaidlused piiride üle või ehitusloa puudumine, võivad tekitada õiguslikke raskusi ja rahalisi tagajärgi.
Halb hooldus ja remont – Kui kinnisvara omanikud ei ole hoolitsenud hoolduse eest või on teinud odavaid ja ajutisi remonttöid, võib see põhjustada varjatud puudusi, mida ostjad võivad hiljem avastada.
Varjatud kulud – Lisakulud, nagu kõrged ühistu või haldustasud, võivad olla varjatud ja mõjutada omanike rahalist olukorda.
Keskkonnaprobleemid – Varjatud keskkonnaprobleemid, näiteks saastunud pinnas või varem kasutatud tööstusmaa, võivad põhjustada terviseriske ja vähendada kinnisvara väärtust.
Finantsraskused – Kui müüja või arendaja on finantsraskustes, võib see mõjutada kinnisvara müügiprotsessi või tulevast haldust ja hooldust. Enne kinnisvara ostmist on soovitatav teha põhjalik uurimistöö, sealhulgas professionaalne kinnisvara-inspektsioon, et tuvastada võimalikud varjatud puudused ja vältida tulevasi probleeme. Lisaks võib olla kasulik konsulteerida kinnisvaraprofessionaaliga, et saada täiendavat nõu ja teavet turuolukorra kohta.
Kokkuvõttes peaksid nii müüja kui ka ostja olema teadlikud varjatud puuduste olemasolust ja õigustest müügitehingu käigus. Kui tekib kahtlusi või vaidlusi, on soovitatav konsulteerida maakleriga, kes saab anda asjakohast õigusnõu ja juhendamist vastavalt kohalikele õigusnormidele ja konkreetsele olukorrale.
