Kodu ostmise plaan jääb paljudel inimestel toppama ühe küsimuse taha – kust saada sissemakse? Kui oled leidnud näiteks 200 000-eurose kodu, võib mõte kümnete tuhandete eurode kogumisest tunduda üsna heidutav. Seetõttu lükatakse kodu ostmine edasi või loobutakse sobivast objektist juba enne, kui pangaga üldse räägitakse.
Tegelikult ei ole pangakontol olev suur sissemakse ainus võimalus. Veel enam – ka levinud arusaam, et kodu ostmiseks peab alati olema 20% oma raha, ei vasta päris tõele. Näiteks Swedbanki kodulehel on välja toodud, et tavapärane minimaalne omafinantseering on neil praegu 15%, EISi käendusega võib see olla 10%, lasterikka pere puhul alates 5% ning sobiva lisatagatise korral võib rahaline omafinantseering olla isegi 0%.
Olen maaklerina näinud väga erinevaid tehinguid ning vahel jääb sobiv kodu ostmata lihtsalt seetõttu, et ostja ei tea kõiki võimalusi. Kuna olen oma töös nende lahendustega kokku puutunud, tunnen, et mul on ka vastutus seda teadmist jagada – eriti kui see võib aidata kellelgi koduostu plaani päriselt ellu viia.
Siin on 6 võimalust, mida tasub enne koduostust loobumist uurida.
Paljud tunnevad seda võimalust endiselt KredExi käendusena, kuid täna pakub eluasemelaenu käendust EIS ehk Ettevõtluse ja Innovatsiooni Sihtasutus.
EISi käendus on mõeldud inimestele, kes soovivad osta korteri, elumaja või elamukrundi või rekonstrueerida olemasolevat kodu, kuid soovivad vähendada kodulaenu esmase sissemakse vajadust. Käendusega on minimaalne omafinantseering üldjuhul 10% tagatisvara väärtusest.
200 000-eurose kodu puhul tähendab 15% omafinantseering 30 000 eurot, 10% puhul aga 20 000 eurot. Vahe on 10 000 eurot.
Ja siit tuleb üks asi, mida päris paljud ei tea. EISi käendus ei ole mõeldud ainult lastega peredele. Sihtrühmade hulka kuuluvad näiteks noored pered, noored spetsialistid, lasterikkad pered, veteranid, tagastatud eluruumides elavad üürnikud ning nõuetele vastava energiatõhusa eluaseme ostjad.
Kõigi sihtrühmade ja neile kehtivate täpsete tingimustega saad tutvuda EISi kodulehel.
Siit tuleb järgmine võimalus, mida tasub teada.
Kui EISi tavapärase käendusega on minimaalne omafinantseering 10%, siis lasterikka pere sihtrühmas võib see olla vaid 5% tagatisvara väärtusest. EISi selle käenduse mõistes moodustavad lasterikka pere vähemalt kolm kuni 19-aastast last koos vanema või vanematega või eestkostjaga.
200 000-eurose kodu puhul tähendab 5% omafinantseering 10 000 eurot. Võrdluseks oleks 15% puhul vaja 30 000 eurot.
Lisaks tasub lasterikkal perel hoida silm peal EISi kodutoetusel. Viimase, 2025–2026 meetme raames oli suurim toetus 12 000 eurot ning see oli mõeldud tingimustele vastavatele vähekindlustatud lasterikastele peredele elamistingimuste parandamiseks. Kodutoetust saab taotleda EISi poolt välja kuulutatud taotlusvoorude ajal ning toetuse suurus ja tingimused võivad vooruti muutuda. Seetõttu tasub alati üle vaadata parasjagu kehtivad tingimused ja taotlusvoorude ajad.
Oletame, et sinu sissetulek võimaldaks kodulaenu igakuiseid makseid tasuda, aga kontol ei ole 20 000 või 30 000 eurot sissemakseks.
See ei tähenda tingimata, et kodu ostmine jääb ära. Rahalise omafinantseeringu asemel võib teatud juhul kasutada lisatagatist.
Lisatagatiseks võib sobida näiteks vanematele või mõnele teisele pereliikmele kuuluv elukondlik kinnisvara. Mõne panga puhul sobiva lisatagatise korral võib omafinantseering olla 0%. Ehk kui näiteks vanematel on piisava väärtusega korter või maja, võib selle lisatagatiseks seadmine aidata lapsel oma kodu osta ilma, et kogu nõutav omafinantseering peaks olema rahas olemas.
Aga siin tuleb väga oluline AGA.
Vanemate kodu lisatagatiseks andmine ei ole lihtsalt formaalne allkiri paberil. Kui laenuvõtja ei suuda tulevikus oma kohustusi täita, on riskis ka lisatagatiseks antud kinnisvara. Seetõttu peab lisatagatise omanik täpselt aru saama, millise kohustuse ta võtab.
Kui sinu probleem ei ole laenu teenindamise võime, vaid just sissemakse puudumine, tasub lisatagatise võimalust kindlasti uurida. Kuna pankade tingimused ja nõuded võivad erineda, soovitan küsida pakkumist mitmest pangast – ühe panga „ei“ ei tähenda tingimata, et sama vastuse saad ka mujalt.
See võimalus tekitab ilmselt kõige rohkem küsimusi.
Kas kinnisvara saab tõesti järelmaksuga osta? – Jah, kui ostja ja müüja selles kokku lepivad.
Sisuliselt tähendab see, et ostja ei tasu kogu ostuhinda müüjale ühe korraga. Pooled võivad kokku leppida, kui palju tasutakse kohe, milline on ülejäänud summa maksegraafik ning millal ja millistel tingimustel toimub omandi üleandmine.
See võib olla huvitav näiteks olukorras, kus müüjal ei ole kogu müügisummat kohe vaja, ostja on usaldusväärne, kuid tavapärane pangafinantseerimine mingil põhjusel ei sobi.
Ka müüja võib sellisest lahendusest võita. Kui kinnisvarale pole soovitud hinnaga kiiresti ostjat leitud, võib paindlikum makselahendus tuua lauale tehingu, mida tavapärasel viisil ei tekiks.
Samas on siin mõlema poole jaoks oluliselt rohkem riske kui tavapärases pangalaenuga tehingus. Mis juhtub, kui ostja enam ei maksa? Millal läheb omand üle? Mis saab juba tasutud summadest? Kuidas tagatakse müüja nõue?
Kõik need küsimused tuleb enne tehingut väga täpselt kokku leppida ning kinnisvara omandamisega seotud tehingud tuleb vormistada seaduses nõutud notariaalses vormis. Sellise lahenduse puhul soovitan kindlasti notariga nõu pidada. Kui oled aga alles mõtte juures ja ei tea, kas selline tehing võiks sinu olukorras üldse toimida, võid esmalt ka minuga ühendust võtta – olen erinevate tehingulahendustega kokku puutunud ja saan aidata järgmised sammud läbi mõelda.
See on lahendus, millest Eestis räägitakse veel üsna vähe, kuid teatud turuolukorras võib see olla huvitav nii ostjale kui ka müüjale.
Kujuta ette, et oled leidnud kodu, mida tahaksid päriselt osta, kuid sul ei ole täna veel vajalikku omafinantseeringut või pank ei ole valmis soovitud summas laenu andma. Samas ei pruugi müüjal olla kiiret ning kinnisvara võib muidu mitu kuud tühjana seista.
Üks võimalik lahendus on, et ostuhuviline kolib esialgu kinnisvarasse üürnikuna ning pooled lepivad eraldi kokku võimaluse või tingimused, mille alusel saab ta kinnisvara hiljem osta. Ostja saab niimoodi aega näiteks omafinantseeringu kogumiseks või oma finantsseisu parandamiseks. Müüja vaatest võib see olla samuti kasulik. Vara ei seisa tühjana, see teenib vahepeal üüritulu ning vastavalt üürilepingule kannab üürnik tavapärase kasutamisega seotud kulusid. Samal ajal võib olemas olla ka potentsiaalne tulevane ostja. See võib olla eriti huvitav keerulisemal kinnisvaraturul, kus müügiaeg on pikem ning omanikul tuleb seni ise kanda tühja kinnisvara jooksvaid kulusid ja selle eest hoolitseda.
Aga siin on üks väga oluline nüanss.
Tavaline üürileping ei anna üürnikule automaatselt õigust kinnisvara hiljem ära osta. Kui pooled soovivad kokku leppida tulevases ostus, ostuhinnas, ostuõiguses või näiteks selles, kas osa üürimaksetest arvestatakse tulevikus ostuhinna sisse, tuleb selle õiguslik vorm enne korralikult läbi mõelda ja notariga üle kontrollida.
See ei sobi igale tehingule, kuid on hea näide sellest, et kodu ostmine ei pea alati mahtuma standardsesse „sissemakse + pangalaen“ mudelisse.
Veel üks vähem tuntud võimalus puudutab maapiirkonda. Seal võib tekkida veidi paradoksaalne olukord: inimese sissetulek võimaldaks laenu teenindada ja maja võib maksta oluliselt vähem kui Tallinnas, kuid pank hindab kinnisvara tagatisena ettevaatlikumalt. Põhjuseks võib olla näiteks vara asukoht, väiksem nõudlus või keerulisem edasimüük.
Selle probleemi leevendamiseks on EISil olemas maapiirkonna eluasemelaenu käendus.
Praeguste tingimuste järgi võib käendus ulatuda kuni 80%-ni krediidi tagastamata põhiosast ja maksimaalselt 150 000 euroni. Laenusumma piirmäär on 200 000 eurot ning laen võib moodustada kuni 95% ostu ja/või rekonstrueerimise maksumusest. Ostetava või rekonstrueeritava vara väärtus peab katma vähemalt 25% laenusummast.
See tähendab muu hulgas, et lahendus võib olla väga huvitav inimesele, kes soovib osta maapiirkonnas odavama remonti vajava maja ning vajab raha ka selle kordategemiseks.
Seejuures ei kehti meede lihtsalt automaatselt igale Tallinna-välisele kinnisvarale – EIS on määranud piirkonnad ja tingimused, millele vara peab vastama. Maapiirkonna eluasemelaenu käenduse täpsemate tingimustega saad tutvuda EISi kodulehel.
Selle artikli mõte ei ole öelda, et igaüks saab kodu osta ilma oma rahata. Pank hindab ikkagi sinu sissetulekuid, olemasolevaid kohustusi, maksevõimet, ostetavat kinnisvara ja kogu tehingut tervikuna. Ka lisatagatis või EISi käendus ei tähenda automaatselt positiivset laenuotsust.
Oluline on hoopis see, et sissemakse puudumine ei tähenda automaatselt, et kodu ostmine on võimatu.
Ühele ostjale võib lahenduseks olla EISi käendus. Teisele vanemate kinnisvara lisatagatisena. Lasterikka pere puhul võib omafinantseering olla kõigest 5%. Kolmandal võib müüjaga õnnestuda kokku leppida järelmaksus. Mõnes olukorras võib toimida ka „üüri praegu, osta hiljem“ lahendus ning maapiirkonnas on olemas täiesti eraldi käendusmeede.
Ja vahel piisab juba sellest, kui saad teada, et sinu puhul ei olegi vaja 20% sissemakset.
Hea kinnisvaratehing ei tähenda alati ainult õige kodu leidmist. Vahel tuleb leida ka õige viis selle ostmiseks.
Kui oled leidnud sobiva kodu, aga ei tea, kuidas tehingut kõige mõistlikumalt üles ehitada, tule tasuta kinnisvara konsultatsioonile. Vaatame koos üle nii kinnisvara kui ka võimalikud järgmised sammud ning vajadusel kaasame panga või notari juba enne, kui heast kodust loobud.
– – –
Artiklis toodud info on üldine ja informatiivne. Laenu-, käendus- ja toetustingimused võivad muutuda ning iga finantseerimisotsus sõltub konkreetsest inimesest, pangast ja kinnisvarast. Seetõttu kontrolli enne otsuse tegemist alati kehtivaid tingimusi ametlikest allikatest ning küsi vajadusel nõu pangast, notarilt või vastava valdkonna spetsialistilt.
Kodu ostmise plaan jääb paljudel inimestel toppama ühe küsimuse taha – kust saada sissemakse? Kui oled leidnud näiteks 200 000-eurose kodu, võib mõte kümnete tuhandete eurode kogumisest tunduda üsna heidutav. Seetõttu lükatakse kodu ostmine edasi või loobutakse sobivast objektist juba enne, kui pangaga üldse räägitakse. Tegelikult ei ole pangakontol olev suur
Kinnisvaraomanikuna või üürileandjana mõtleme tavaliselt tootlusele, madalatele küttekuludele või headele üürnikele. Kuid elul on vahel varuks stsenaariumid, milleks keegi meist päriselt valmis ei ole ning kodukindlustus muutub olulisemaks kui eales varem. Minu jaoks saabus see hetk päeval, mil sain kõne, mida ükski omanik kunagi saada ei taha: minu Pärnus asuvas
Korteri ostmisel jõuavad paljud inimesed üsna kiiresti ühe küsimuseni – kas valida uusarendus või järelturu korter? Mõlemal variandil on omad eelised ja puudused ning õiget vastust kõigile ei ole. Valik sõltub eelarvest, asukoha eelistusest, elustiilist ja sellest, mida kodu ostes kõige rohkem väärtustad. Viimaste aastate hinnatõus on muutnud selle küsimuse
Saadan sulle 1x kuus põhjaliku turuülevaate ja põnevaid kinnisvarateemalisi leide.
